9月14日，華夏合肥高新創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)園REIT正式向公眾發(fā)售，這是全市場(chǎng)第18單獲批的公募REITs，也是市場(chǎng)上第5單產(chǎn)業(yè)園REITs。

“我們預計華夏合肥高新產(chǎn)園REIT大概率會(huì )在發(fā)售首日就出現比例配售的情況?！币晃活^部券商產(chǎn)品經(jīng)理對《證券日報》記者表示。

《證券日報》記者從各渠道人士處了解到，在基金發(fā)行持續低迷的市場(chǎng)情況下，資金對公募REITs的認購熱度有增無(wú)減。同時(shí)，大多數渠道已引導投資者做好認購權限的開(kāi)通及資金準備，并告知投資者資金回撥的時(shí)間。如某大型券商理財經(jīng)理表示，若產(chǎn)品9月14日發(fā)生比例配售，預計資金將在9月16日晚清算后回到賬戶(hù)。

公眾發(fā)售部分擬募集規模

僅為1.61億元

華夏合肥高新產(chǎn)園REIT的落地備受市場(chǎng)關(guān)注。據悉，該產(chǎn)品在8月29日正式獲得證監會(huì )發(fā)行批文后快速進(jìn)入發(fā)行階段，僅12個(gè)工作日即正式開(kāi)始向公眾發(fā)售，網(wǎng)下詢(xún)價(jià)階段也十分受資金青睞。華夏基金相關(guān)人士向《證券日報》記者介紹，“參與詢(xún)價(jià)的網(wǎng)下擬認購份額為網(wǎng)下發(fā)售份額的156.89倍，刷新了已有公募REITs網(wǎng)下詢(xún)價(jià)記錄?！?

在資金熱度持續不減和公眾發(fā)售份額較低的雙重背景下，公募REITs發(fā)行首日即比例配售已不再是“新鮮事”。與此前發(fā)行的公募REITs相一致，華夏合肥高新產(chǎn)園REIT向公眾發(fā)售的份額占比同樣較小。此次華夏合肥高新REIT發(fā)售的基金份額總額為7億份，其中公眾發(fā)售的初始基金份額數量?jì)H為0.735億份，按照發(fā)售價(jià)格2.190元/份計算，公眾發(fā)售部分擬募集規模僅為1.61億元。

目前，產(chǎn)業(yè)園REIT產(chǎn)品的稀缺性仍相對明顯，這也是此類(lèi)公募REITs認購熱度持續火熱的另一個(gè)原因。截至9月13日，我國上市的產(chǎn)業(yè)園REITs共有4單，分別是建信中關(guān)村REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、華安張江光大REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT。另有國泰君安臨港創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)園REIT于近日獲批，若華夏合肥高新產(chǎn)園REIT與國泰君安臨港創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)園REIT順利上市，全市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)園REITs將擴容至6只。

“目前已上市的產(chǎn)業(yè)園REITs底層資產(chǎn)地理位置優(yōu)越，經(jīng)營(yíng)和現金流相對穩定，資質(zhì)較優(yōu)，整體回報率較有吸引力，不僅派息率相對銀行理財收益率更高，更有二級市場(chǎng)價(jià)格上漲的資本利得加成?！焙闵昂；饘Α蹲C券日報》記者表示。

產(chǎn)業(yè)園REITs產(chǎn)權清晰

具備較強增值潛力

對于未來(lái)我國產(chǎn)業(yè)園REITs的投資機會(huì )，多家基金公司表示，產(chǎn)業(yè)園REITs產(chǎn)權清晰，具備較強的增值潛力。

“我國現有產(chǎn)業(yè)園數量較多、規模較大，且底層種類(lèi)豐富，為公募REITs提供了具有吸引力的基礎資產(chǎn)，且政策層面也支持通過(guò)發(fā)行產(chǎn)業(yè)園REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)，可以預見(jiàn)未來(lái)產(chǎn)業(yè)園REITs的數量會(huì )越來(lái)越多?！焙闵昂；饘Α蹲C券日報》記者表示，從市場(chǎng)研究機構對美國工業(yè)REITs的分析來(lái)看，美國工業(yè)REITs長(cháng)期平均綜合回報率高于各業(yè)態(tài)均值，在我國基礎資產(chǎn)存量豐富、高收益資產(chǎn)逐漸稀缺的背景下，產(chǎn)業(yè)園REITs具備一定的投資和配置價(jià)值。

一位大型金融機構投資經(jīng)理對《證券日報》記者稱(chēng)，“產(chǎn)業(yè)園區是基礎設施資產(chǎn)的重要組成部分。此類(lèi)資產(chǎn)具有較高的科技創(chuàng )新價(jià)值和經(jīng)濟附加值，產(chǎn)權清晰,收益相對穩定,具備增值潛力，且底層資產(chǎn)規模大、定價(jià)邏輯直接?！?

從回報率特征來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園REITs兼具股債特點(diǎn),是高派息、風(fēng)險適中的投資產(chǎn)品。由于產(chǎn)業(yè)園類(lèi)REITs現金流主要是租金收入、物業(yè)管理費等，容易受到所屬區域、行業(yè)周期、競爭資產(chǎn)質(zhì)量等因素影響，波動(dòng)也會(huì )相對較大。另外，其底層資產(chǎn)價(jià)值具有一定上升空間，資產(chǎn)的成長(cháng)性相對較強，因此這類(lèi)REITs的股性特征也更明顯。

值得注意的是，近日有部分市場(chǎng)人士認為未來(lái)產(chǎn)業(yè)園REITs的二級市場(chǎng)漲跌趨勢或趨近，對此，有業(yè)內人士在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“整體來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園REITs上市以來(lái)漲幅較高，與項目資質(zhì)、資產(chǎn)稀缺性、市場(chǎng)情緒等有關(guān)。拉長(cháng)周期看，目前已上市的產(chǎn)業(yè)園REITs在同統計區間的漲跌趨勢大致相似，區位和基本面因素會(huì )導致漲跌幅存在一定的差異，但整體差別不大。但不同的產(chǎn)品底層資產(chǎn)不一，未來(lái)解禁壓力、供給增加、市場(chǎng)情緒波動(dòng)等都會(huì )對收益率產(chǎn)生影響，投資者也需要關(guān)注其中的風(fēng)險因素?！?

未來(lái)，可能還會(huì )有哪些新的資產(chǎn)類(lèi)型？博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理胡海濱向《證券日報》記者介紹，“光伏、風(fēng)電等新能源資產(chǎn)或成為重要類(lèi)別。挑選項目重點(diǎn)要從項目合規性、收益穩定性?xún)蓚€(gè)維度去考量?！?

“隨著(zhù)公募REITs市場(chǎng)的擴容，未來(lái)相關(guān)產(chǎn)品的稀缺性會(huì )下降，資金給予此類(lèi)產(chǎn)品的溢價(jià)空間或將減少?！辈r(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理王翹楚對記者表示。